Thấm dột chung cư mùa mưa bão
Sau những trận mưa lớn cực đoan, cư dân nhiều chung cư lại phản ánh tình trạng nước thấm qua tường, trần, cửa sổ hoặc chảy vào khu vực hành lang, thang máy. Đáng chú ý, không chỉ các công trình đã đưa vào sử dụng nhiều năm, một số dự án mới vận hành 4-6 năm cũng ghi nhận hiện tượng bong trần, nứt tường, hư hỏng lớp hoàn thiện sau mùa mưa.
Ông Lê Công Hội, Giám đốc Ban Kỹ thuật - Công ty CP Đầu tư và quản lý bất động sản TN Property Management (TNPM) cho biết: Đối với các tòa nhà cao tầng, hiện tượng thấm ngấm là điều gần như không thể tránh khỏi trong suốt vòng đời công trình. Nguyên nhân có thể đến từ quá trình lún tự nhiên của công trình, sự co ngót của kết cấu, lão hóa vật liệu chống thấm, hư hỏng lớp keo và gioăng cửa, tác động liên tục của nắng nóng, mưa bão hoặc những hạn chế trong thiết kế và thi công ban đầu.
Thấm dột mùa mưa bão cần được xử lý ngay để bảo vệ kết cấu nhà.
Điều kiện khí hậu nhiệt đới gió mùa tại Việt Nam cũng khiến công tác chống thấm ở các tòa nhà cao tầng trở nên phức tạp hơn. Nhiệt độ thay đổi lớn giữa các mùa, cùng với tác động luân phiên của nắng nóng, mưa nhiều và độ ẩm cao khiến vật liệu xây dựng liên tục co giãn, đẩy nhanh quá trình lão hóa của lớp sơn, keo trám, gioăng và các vật liệu chống thấm. Nếu không được kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ, những vị trí này rất dễ hình thành các khe hở để nước mưa xâm nhập vào công trình.
Ban đầu, dấu hiệu có thể chỉ là một vết ố nhỏ trên trần, một mảng tường hơi ẩm hoặc nước đọng tại các khe cửa sau mưa lớn. Nếu không được kiểm tra và xử lý, chỉ sau vài tháng, khu vực này có thể xuất hiện nấm mốc, bong tróc lớp sơn, hư hỏng vật liệu hoàn thiện. Về lâu dài, nước ngấm còn có thể ảnh hưởng đến các hạng mục kỹ thuật, làm gia tăng chi phí sửa chữa và giảm tuổi thọ công trình.
Trên thực tế, các vệt nước, vệt ố mốc xuất hiện sau mỗi đợt mưa bão chỉ là kết quả cuối cùng của một quá trình xuống cấp đã diễn ra âm thầm từ trước.
"Chống thấm không phải là xử lý điểm dột khi nước đã chảy vào nhà. Mục tiêu của công tác bảo trì là phát hiện những điểm có nguy cơ trước khi cư dân nhìn thấy vết ẩm mốc", đại diện TNPM chia sẻ.
"Lá chắn" giúp tòa nhà chống thấm bền vững
Là đơn vị quản lý vận hành bất động sản thuộc hệ sinh thái ROX Key của ROX Group, TNPM hiện đang quản lý, vận hành nhiều khu đô thị, tòa nhà văn phòng và chung cư trên cả nước.
Với bề dày kinh nghiệm và nền tảng vững chắc từ hệ sinh thái đã có lịch sử 30 năm kiến tạo - vươn xa, TNPM không ngừng chuẩn hóa quy trình vận hành, ứng dụng công nghệ và nâng cao năng lực đội ngũ kỹ thuật nhằm mang đến các giải pháp quản lý tài sản bền vững, trong đó công tác bảo trì phòng ngừa và chống thấm công trình là một trong những ưu tiên quan trọng.
Theo ông Lê Công Hội, TNPM đã áp dụng ba nguyên tắc xuyên suốt trong công tác vận hành các tòa nhà.
Nguyên tắc đầu tiên là "ngăn ngừa hơn sửa chữa". Thay vì chờ nước thấm vào căn hộ mới triển khai xử lý, các hạng mục có nguy cơ như mái, logia, khe co giãn, cửa kính, hệ thống thoát nước, phòng kỹ thuật hay tầng hầm đều được kiểm tra định kỳ và bảo dưỡng theo kế hoạch.
Hoạt động bảo trì chống thấm tại Goldmark City.
Nguyên tắc thứ hai là dữ liệu hóa hoạt động vận hành. Mỗi sự cố đều được ghi nhận, phân loại, theo dõi tần suất và đánh giá nguyên nhân để xây dựng phương án xử lý triệt để, hạn chế tái diễn. Việc lưu trữ lịch sử vận hành cũng giúp ban quản lý nhận diện các "điểm nóng" của từng tòa nhà và chủ động xây dựng kế hoạch bảo trì phù hợp.
Nguyên tắc thứ ba là chuẩn hóa quy trình và đào tạo liên tục. Đội ngũ kỹ thuật, an ninh và dịch vụ khách hàng được phân công rõ nhiệm vụ trong từng kịch bản ứng phó với mưa bão, bảo đảm mọi tình huống đều có phương án xử lý thống nhất.
Một ví dụ điển hình là công tác chuẩn bị trước các đợt mưa lớn tại Hà Nội. Ngay khi có thông tin dự báo thời tiết cực đoan, ban quản lý các tòa nhà do TNPM vận hành sẽ kích hoạt phương án phòng chống mưa bão đã được xây dựng từ trước.
Theo đó, các bộ phận đồng loạt kiểm tra hệ thống thoát nước mái, vệ sinh phễu thu nước, rà soát hoạt động của máy bơm tầng hầm, kiểm tra các vị trí có nguy cơ thấm dột hoặc hắt nước tại hành lang, logia, tầng áp mái và khu vực kỹ thuật. Đồng thời, vật tư ứng cứu như bao cát, máy bơm dự phòng, máy phát điện cũng được bố trí sẵn sàng để xử lý khi cần thiết.
Song song với công tác kỹ thuật, ban quản lý chủ động gửi khuyến nghị đến cư dân thông qua các kênh thông tin của tòa nhà, hướng dẫn kiểm tra cửa sổ, cửa ban công, thu gọn các vật dụng ngoài trời, vệ sinh lỗ thoát nước logia và cập nhật các thông báo mới nhất từ ban quản lý.
Trong bối cảnh thời tiết cực đoan xuất hiện với tần suất ngày càng nhiều, chất lượng xây dựng vẫn là điều kiện tiên quyết, nhưng để một tòa nhà duy trì được sự an toàn, ổn định và giá trị lâu dài, vai trò của đơn vị quản lý vận hành ngày càng trở nên quan trọng.